RAU Immobilienbewertung GmbH

Hubert U. Rau

Dipl.-Betriebswirt (VWA)

Von der Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken

(Industrie-und Handelskammer für München und Oberbayern)

Gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung ZIS Sprengnetter Zert (S)

Annette Rau

Architektin, M. Sc. (TU)

Immobilienkauffrau (IHK)

Gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung ZIS

Sprengnetter Zert (S)

Immobilienbewertung in Bayern, Deutschland und weltweit

Die Wertermittlung für Ihre Immobilie erstellen wir für Sie kompetent, zeitnah und zuverlässig. Das Ergebnis der Immobilienbewertung gibt Ihnen transparente Daten für Ihre Entscheidung an die Hand. Die Erstellung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen gibt Ihnen Rechtssicherheit.

Wir sind in Bayern, Deutschland sowie im Ausland weltweit tätig.

Wann benötigen Sie eine Immobilienbewertung durch einen Immobiliengutachter?

Immobilie verkaufen / kaufen

Sie planen Ihre Immobilie zu verkaufen und möchten den Verkaufspreis von einem unabhängigen Sachverständigen ermitteln lassen? Sie möchten eine Immobilie kaufen, wissen aber nicht, ob der Kaufpreis angemessen ist.

Finanzamt / Vermögensübersicht

Sie möchten gegenüber dem Finanzamt den niedrigeren gemeinen Wert nachweisen oder Sie benötigen für Ihre Vermögensübersicht den aktuellen Wert Ihrer Immobilien. Ihr Immobiliengutachter hilft Ihnen dabei.

Erbschaft

Wird eine Immobilie an mehrere Personen vererbt, empfiehlt sich die Bewertung durch einen qualifizierten Sachverständigen, um gerichtliche Auseinandersetzungen vorzubeugen.

Schenkung

Sie möchten Immobilienvermögen bereits zu Lebzeiten übertragen? Dann ist es wichtig den Verkehrswert des Grundbesitzes zu kennen um Ihre Schenkung detailliert zu planen, evtl. möchten Sie sich im Zuge der Schenkung ein Nießbrauch- oder Wohnungsrecht einräumen lassen.

Ehescheidung

Die eigene Immobilie ist bei einer Scheidung oft der zentrale Vermögenswert. Dieser sollte neutral und frei von Emotionen ermittelt werden, damit eine gütliche Einigung erfolgen kann. Ein Gutachten kann Ihnen helfen, eine gerichtliche Auseinandersetzung über den Vermögenswert oder den Zugewinnausgleich zu vermeiden.

Pflegschaften

Als Betreuer müssen Sie speziell bei Immobilienangelegenheiten besonders sorgfältig vorgehen. Ein Verkehrswertgutachten sichert Sie gegen eventuelle Haftungsfälle ab und kann dem Vormundschaftsgericht zur Genehmigung eines Immobilienverkaufs vorgelegt werden.

Sachverständige

Die Bezeichnung Sachverständiger ist in Deutschland rechtlich nicht geschützt, weshalb vom Laien oft nur sehr schwer die Qualität eines Sachverständigen beurteilt werden kann.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige

Um für staatliche oder auch gerichtliche Aufgabenstellung im Zusammenhang mit Fragen des Wirtschaftslebens qualifizierte Fachkräfte auszuweisen, wurde die öffentliche Bestellung eingeführt. Sie bescheinigt dem/der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen dass er/sie auf einem bestimmten Fachgebiet (z.B. Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken) besonders qualifiziert ist. Darüber hinaus wird ihm/ihr die persönliche Eignung zuerkannt.

Zur Erlangung des Gütesiegels öffentliche Bestellung und Vereidigung ist ein aufwendiges Annahme- und Prüfverfahren zu durchlaufen. Die Beurteilung der Eignung und fachlichen Qualifikation erfolgt durch ein Prüfungsgremium, z.B. bei der zuständigen Industrie- und Handelskammer. Nach Erlangen der öffentlichen Bestellung und Vereidigung untersteht der Sachverständige der fortwährenden Aufsicht der die staatliche Aufgabe übernehmenden Bestellungskörperschaft. Hierzu zählt auch die im 5-Jahres-Turnus stattfindende Überprüfung der fachlichen Qualifikation.

Der/die öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige hat seine/ihre Tätigkeit stets unabhängig und unparteiisch auszuüben. Daher werden öffentlich bestellte Sachverständige als Gerichtsgutachter bevorzugt beauftragt. Auch werden ihre Gutachten als Parteigutachten im Rahmen einer Rechtstreitigkeit in der Regel anerkannt.

Wer öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige beauftragt, erhält Sicherheit für unternehmerische, gerichtliche und private Entscheidungen. Dies hat den Gesetzgeber bewogen, die öffentliche Bestellung einzuführen. Die hervorgehobene Stellung der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen wird auch in Gesetzen und der Rechtsprechung betont. So regeln die Strafprozessordnung in § 73 Abs. (2) sowie die Zivilprozessordnung in § 404 Abs. 2 ausdrücklich, dass wenn für ein Gebiet öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige vorhanden sind, andere nur dann heranzuziehen sind, wenn besondere Umstände es erfordern.

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?

Verkehrswert ist nur ein anderes Wort für Marktwert.

Es ist der Preis, den ein vernünftig handelnder Marktteilnehmer unter Beachtung aller wertbeeinflussender Eigenschaften des Grundstücks, wie z.B. Größe, Lage, Bebauung, am Wertermittlungsstichtag zu zahlen bereit ist.

In §194 Baugesetzbuch (BauGB) ist der Verkehrswert so definiert: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Der Verkehrswert einer Immobilie ändert sich in Abhängigkeit von der Marktentwicklung am Immobilienmarkt. Es ist daher wichtig, den richtigen Wertermittlungsstichtag festzulegen und zu wissen, dass sich der Wert Ihres Hauses auch binnen weniger Jahre erheblich verändern kann.

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Gemäß § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ...

sind zur Verkehrswertermittlung folgende Verfahren heranzuziehen.

das Vergleichswertverfahren
das Ertragswertverfahren
das Sachwertverfahren

Es kann entweder ein Verfahren oder auch mehrere Verfahren durchgeführt werden. Die Verfahrenswahl hängt u.a. von der Art des Wertermittlungsobjekts, dessen Nutzung und der zur Verfügung stehenden Daten ab.

Das Vergleichswertverfahren ...

basiert auf den für vergleichbare Objekte tatsächlich realisierten Kaufpreisen und wird häufig zur Bewertung von Eigentumswohnungen verwendet.

Das Ertragswertverfahren ...

wird meist bei Miets- und Geschäftshäusern zur Wertermittlung der Immobilie herangezogen. Hier werden die erzielbaren Mieterträge zur Ableitung des Verkehrswerts herangezogen.

Im Sachwertverfahren ...

wird vor allem die Bausubstanz und der Boden bewertet. Es eignet sich gut für Einfamilienhäuser.

Welche Unterlagen sind für die Bewertung meiner Immobilie erforderlich?

Für die Gutachtenerstellung ...

sind zahlreiche Informationen und Unterlagen erforderlich. Sie können die Fertigstellung Ihres Gutachtens beschleunigen und Kosten reduzieren, indem Sie uns möglichst viele Unterlagen mit der Beauftragung zur Verfügung stellen.

Folgende Unterlagen werden in der Regel benötigt:

Aktueller Grundbuchauszug
Baupläne, Grundrisse, Schnitte
Baubeschreibung
Baujahr der Gebäude
Energieausweis
Wohnflächenberechnung, BGF-Berechnung
Mieterlisten und Mietverträge bei vermieteten Objekten
Aktuelle Mieten und Angaben zur letzten Mieterhöhung
Aufstellung der Modernisierungen in den letzten 15 Jahren
Vorgutachten
Angaben über Gebäudehistorie, Mängel, Schäden, Leerstand
Angaben über ausstehende Erschließungskostenbeiträge und Abgaben

Bei Wohnungs- und Teileigentum werden zusätzlich benötigt: