Für Steuerberater, Rechtsanwälte, Notare
ERBSCHAFT- UND SCHENKUNGSTEUER
Gutachten nach § 198 BewG: den niedrigeren Wert beim Finanzamt nachweisen
Das Finanzamt bewertet geerbte und geschenkte Immobilien nach Pauschalen. Liegt der tatsächliche Verkehrswert darunter, können Sie ihn mit einem Gutachten nachweisen. Hubert U. Rau ist von der IHK München und Oberbayern öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Gutachten mit dieser Qualifikation werden von Finanzämtern in der Regel bevorzugt anerkannt.
KURZANTWORT
§ 198 BewG erlaubt, für die Erbschaft- und Schenkungsteuer einen niedrigeren Wert als den Steuerwert des Finanzamts anzusetzen. Der Nachweis erfolgt in der Regel durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines öffentlich bestellten bzw. nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen. In der Praxis erkennen Finanzämter Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger in der Regel bevorzugt an.
Es lohnt sich vor allem bei Sanierungsstau, Nießbrauch oder Wohnrecht, besonderen Lagenachteilen und in Landkreisen ohne Sachwertfaktor.
Frist beachten: Einspruch innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Feststellungsbescheids.
Nachweis nach § 198 BewG
niedrigerer gemeiner Wert
Öffentlich bestellt und vereidigt
IHK München und Oberbayern
Telefonnummer
AUF EINEN BLICK
§ 198 BewG auf einen Blick.
WOFÜR
Erbschaft- und Schenkungsteuer auf Grundbesitz
WER DARF BEGUTACHTEN
Gutachterausschuss, öffentlich bestellte oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte Sachverständige
WELCHER BESCHEID
Feststellung des Grundbesitzwerts durch das Lagefinanzamt, nicht der Steuerbescheid
FRIST
Einspruch binnen eines Monats; das Gutachten kann im Einspruchsverfahren nachgereicht werden
ALTERNATIVE
Ein zeitnaher Kaufpreis im gewöhnlichen Geschäftsverkehr (§ 198 Abs. 3 BewG)
MASSSTAB
Verkehrswert zum Bewertungsstichtag nach ImmoWertV
Wann sich ein Gutachten lohnt
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Die Bewertung des Finanzamts kennt Ihr Objekt nur aus Formularangaben. Je mehr wertmindernde Besonderheiten es hat, desto größer ist meist der Abstand zum tatsächlichen Wert.
Sanierungs- oder Instandhaltungsstau, Bauschäden, veraltete Haustechnik
Nießbrauch, Wohnrecht oder andere Rechte und Lasten im Grundbuch
Landkreis ohne Sachwertfaktor, z. B. Landkreis München, Miesbach oder Freising
Mietbindungen, niedrige Bestandsmieten, Denkmalschutz
Lagenachteile wie Lärm, Immissionen oder Altlasten
FIKTIV
Vorläufiger Sachwert
520.000 €
Ansatz Finanzamt (× Wertzahl 1,4)
728.000 €
Verkehrswert laut Gutachten
610.000 €
Niedrigerer Steuerwert
Rechenbeispiel Einfamilienhaus
WANN ES SICH LOHNT
Alle Zahlen frei gewählt. Die Wertzahl ergibt sich aus Anlage 25 BewG. Die Steuerersparnis hängt von Steuerklasse und Freibetrag ab.
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− 118.000 €
Und wann nicht: Liegt der Wert des Finanzamts schon auf Marktniveau, sagen wir Ihnen das im Erstgespräch offen.
ABLAUF
In vier Schritten zum Nachweis.
01
Bescheid prüfen
Sie senden uns Bescheid oder Feststellungserklärung. Wir sagen kostenlos, ob ein Gutachten sinnvoll ist.
02
Unterlagen
Grundbuchauszug, Pläne, Flächen, Modernisierungen. Was fehlt, beschaffen wir gemeinsam mit Ihnen.
03
Ortstermin und Gutachten
Persönliche Besichtigung durch den Sachverständigen, Bewertung zum Stichtag nach ImmoWertV.
04
Einreichen und begleiten
Sie oder Ihr Steuerberater reichen das Gutachten ein. Rückfragen des Finanzamts beantworten wir mit einer Stellungnahme.
WORAUF ES ANKOMMT
Was das Finanzamt an einem Gutachten prüft
Ein Gutachten wird nur anerkannt, wenn es methodisch sauber und nachvollziehbar ist. Darauf achten wir in jedem Gutachten:
ÖFFENTLICH BESTELLT UND VEREIDIGT
Warum das beim Finanzamt zählt
Hubert U. Rau ist von der IHK München und Oberbayern öffentlich bestellt und vereidigt. Vor der Bestellung prüft ein Fachgremium Sachkunde und persönliche Eignung. Danach steht der Sachverständige unter Aufsicht der Kammer und ist zu Unabhängigkeit und Unparteilichkeit verpflichtet.
Gutachten öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger werden von Finanzämtern deshalb in der Regel bevorzugt anerkannt.
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Qualifikation des Gutachters nach § 198 Abs. 2 BewG – bei uns öffentlich bestellt und vereidigt
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Bewertung zum richtigen Stichtag (Todestag bzw. Ausführung der Schenkung)
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Verfahren nach ImmoWertV, Wahl begründet
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Marktdaten belegt: Bodenrichtwert, Kaufpreissammlung, Marktbericht
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Abschläge nachvollziehbar hergeleitet
HÄUFIGE FRAGEN
Häufige Fragen zu § 198 BewG.
Wer Ihr Gutachten erstellt
Hubert U. Rau
Dipl. Betriebswirt (VWA), Fachautor
Von der Industrie- und Handelskammer öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken
(Industrie- und Handelskammer für München und Oberbayern)
+49 (0) 157/ 552 553 34
Annette Rau
Architektin, M. Sc. (TU)
Immobilienkauffrau (IHK)
Gemäß ISO/IEC 17024
zertifizierte Sachverständige für Immobilienbewertung ZIS
Sprengnetter Zert (S)
+ 49 (0) 177/ 699 806 2
Kilian Rau
B.A. Betriebswirtschaft, Immobilienmanagement
Gemäß ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung ZIS
Sprengnetter Zert (S)
+ 49 (0) 157/ 377 506 35
KONTAKT
Wir prüfen kostenlos, ob sich ein Gutachten lohnt. Rückmeldung innerhalb eines Werktags.
Hubert U. Rau
Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
