Question 1

In welchen Fällen benötige ich ein Verkehrswertgutachten?

Accepted Answer

In folgenden Fällen wird ein vollständiges Verkehrswertgutachten zur Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes gem. § 198 BauGB benötigt:

Erbschaft & Schenkung
 Für die Aufteilung in der Erbengemeinschaft und/oder als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt, wenn der steuerliche Standardwert zu hoch ist.
Scheidung & Zugewinnausgleich
 Zur gerechten Vermögensaufteilung; oft wird ein gerichtsfestes Gutachten benötigt.
Pflichtteils-, Abfindungs- oder Auseinandersetzungs­ansprüche
 Zur Bezifferung von Ansprüchen (z. B. unter Miteigentümer:innen, Erbbauberechtigten).
Zwangsversteigerung / Enteignung / Umlegung
 Zur Festsetzung oder Überprüfung von Entschädigungen bzw. zur Anfechtung von Werten.
Gesellschafts- & Bilanzzwecke
Bei Sacheinlagen, Anteilsübertragungen, IFRS/HGB-Bewertungen oder Unternehmens­transaktionen mit Immobilieneigentum.

Question 2

Was sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige?

Accepted Answer

Um für staatliche oder auch gerichtliche Aufgabenstellung im Zusammenhang mit Fragen des Wirtschaftslebens qualifizierte Fachkräfte auszuweisen, wurde die öffentliche Bestellung eingeführt. Sie bescheinigt dem/der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, dass er/sie auf einem bestimmten Fachgebiet (z.B. Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken)  besonders qualifiziert ist. Darüber hinaus wird ihm/ihr die persönliche Eignung zuerkannt.
 
Zur Erlangung des Gütesiegels öffentliche Bestellung und Vereidigung ist ein aufwendiges Annahme- und Prüfverfahren zu durchlaufen. Die Beurteilung der Eignung und fachlichen Qualifikation erfolgt durch ein Prüfungsgremium, z.B. bei der zuständigen Industrie- und Handelskammer. Nach Erlangen der öffentlichen Bestellung und Vereidigung untersteht der Sachverständige der fortwährenden Aufsicht der die staatliche Aufgabe übernehmenden Bestellungskörperschaft. Hierzu zählt auch die im 5-Jahres-Turnus stattfindende Überprüfung der fachlichen Qualifikation.
 
Der/die öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige hat seine/ihre Tätigkeit stets unabhängig und unparteiisch auszuüben. Daher werden öffentlich bestellte Sachverständige als Gerichtsgutachter bevorzugt beauftragt. Auch werden ihre Gutachten als Parteigutachten im Rahmen einer Rechtsstreitigkeit in der Regel anerkannt.
 
Wer öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige beauftragt, erhält Sicherheit für unternehmerische, gerichtliche und private Entscheidungen. Dies hat den Gesetzgeber bewogen, die öffentliche Bestellung einzuführen. Die hervorgehobene Stellung der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen wird auch in Gesetzen und der Rechtsprechung betont. So regeln die Strafprozessordnung in § 73 Abs. (2) sowie die Zivilprozessordnung in § 404 Abs. 2 ausdrücklich, dass, wenn für ein Gebiet öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige vorhanden sind, andere nur dann heranzuziehen sind, wenn besondere Umstände es erfordern.

Question 3

Wieso benötige ich einen öbuv Sachverständigen für die Bewertung von Immobilien?

Accepted Answer

Der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige ist absolut neutral und damit unabhängig von Einflüssen einer Partei oder Seite. Seinen Gutachten und Auskünften wird deshalb bei privaten Auseinandersetzungen, bei Verkäufen, beim Finanzamt und vor Gericht hohe Glaubwürdigkeit zugerechnet. In der Regel fordern Finanzämter und Gerichte Auskünfte und Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.

Darüber hinaus wird den Gutachten und Auskünften von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen hohe fachliche Qualität zugesprochen. Die Zugangsvoraussetzungen zur öffentlichen Bestellung sind hoch; die Prüfungen gehören zu den schwersten Deutschlands.

Question 4

Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Marktwert?

Accepted Answer

"Verkehrswert" ist nur ein anderes Wort für "Marktwert".
 
Es ist der Preis, den ein vernünftig handelnder Marktteilnehmer unter Beachtung aller wertbeeinflussender Eigenschaften des Grundstücks, wie z.B. Größe, Lage, Bebauung, am Wertermittlungsstichtag zu zahlen bereit ist. 
 
In §194 Baugesetzbuch (BauGB) ist der Verkehrswert so definiert:  Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem  Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.
 
Der Verkehrswert einer Immobilie ändert sich in Abhängigkeit von der Marktentwicklung am Immobilienmarkt. Es ist daher wichtig, den richtigen Wertermittlungsstichtag festzulegen und zu wissen, dass sich der Wert Ihres Hauses auch binnen weniger Jahre erheblich verändern kann.

Question 5

Wie wird der Verkehrswert ermittelt?

Accepted Answer

Gemäß § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ... 
sind zur Verkehrswertermittlung folgende Verfahren heranzuziehen.

das Vergleichswertverfahren 
das Ertragswertverfahren   
das Sachwertverfahren

Es kann ein Verfahren, es können auch mehrere Verfahren durchgeführt werden. Die Verfahrenswahl hängt u.a. von der Art des Wertermittlungsobjekts, dessen Nutzung und der zur Verfügung stehenden Daten ab.

Das Vergleichswertverfahren ... 
basiert auf den für vergleichbare Objekte tatsächlich realisierten Kaufpreisen und wird häufig zur Bewertung von Eigentumswohnungen verwendet.

Das Ertragswertverfahren ... 
wird meist bei Miets- und Geschäftshäusern zur Wertermittlung der Immobilie herangezogen. Hier werden die erzielbaren Mieterträge zur Ableitung des Verkehrswerts herangezogen.

Im Sachwertverfahren ... 
wird vor allem die Bausubstanz und der Boden bewertet. Es eignet sich gut für Einfamilienhäuser.

Question 6

Welche Vorteile bringt mir eine professionelle Immobilienbewertung für das Finanzamt?

Accepted Answer

Die Objektivität und Kompetenz eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen schafft eine hohe Akzeptanz bei Finanzämtern. Häufig akzeptieren Finanzämter nur Bewertungen von dieser Art von Sachverständigen.

Question 7

Was muss ich bei Immobilien im Erbfall beachten?

Accepted Answer

Im Erbfall einer Immobilie sollte pro-aktiv gehandelt werden. Denn: Liegt erst der Bescheid des Finanzamts vor, kann zwar Widerspruch eingelegt werden, die Erbschaftsteuer muss aber zunächst in der veranlagten Höhe bezahlt werden. Dann wird kurzfristig ein Wertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen benötigt. Nur: diese Sachverständigen sind sehr gut ausgelastet und haben kurzfristig keine Zeit; die Uhr läuft also gegen den Erben.

Es gilt: Werden Immobilien vererbt, sofort ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für das Finanzamt in Auftrag geben.

Question 8

Was muss ich bei Immobilien, die ich aus meinem Betriebsvermögen entnehme oder in ein Betriebsvermögen einlege, bezüglich der Bewertung beachten?

Accepted Answer

Das Finanzamt und/ oder Kapitalgeber und/ oder Anteilseigner achten genau auf die Wertansätze von Immobilien bei Transaktionen in oder aus dem Betriebsvermögen. Bei Einlagen in das Betriebsvermögen hängt von der Bewertung wesentlich die Höhe der Abschreibung und – bei einer Sacheinlage eines Anteilseigners – die Höhe und Werthaltigkeit der Einlage des einlegenden Anteilseigners und – bei Kapitalgebern - die Sicherheit für Ihre Forderung ab. Bei Entnahmen werden häufig hohe stille Reserven gehoben, die zu versteuern sind. Stellen Sie sich vor, es wird ein alter Bauernhof nach vielen Jahrzehnten wegen Aufgabe aus dem Betrieb entnommen. Mittlerweile wurde aus einigen Äckern Bauland. Hier geht es rasch um siebenstellige Summen.

In all diesen Fällen sollte pro-aktiv gehandelt werden. Denn: Liegt erst der Bescheid des Finanzamts vor, kann zwar Widerspruch eingelegt werden, die Steuer muss aber zunächst in der veranlagten Höhe bezahlt werden. Dann wird kurzfristig ein Wertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen benötigt. Nur: diese Sachverständigen sind sehr gut ausgelastet und haben kurzfristig keine Zeit; die Uhr läuft also gegen Sie.

Es gilt: Werden Immobilien aus einem Betriebsvermögen entnommen oder in einen Betrieb eingelegt, sofort ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in Auftrag geben.

Question 9

Welche Unterlagen sind für die Bewertung meiner Immobilie erforderlich?

Accepted Answer

Für die Gutachtenerstellung ... 
sind zahlreiche Informationen und  Unterlagen erforderlich. Sie können die Fertigstellung Ihres Gutachtens  beschleunigen und Kosten reduzieren, indem Sie uns möglichst viele Unterlagen mit der Beauftragung zur Verfügung  stellen.

Folgende Unterlagen werden in der Regel benötigt:

Aktueller Grundbuchauszug
Baupläne, Grundrisse, Schnitte 
Baubeschreibung
Baujahr der Gebäude 
Energieausweis
Wohnflächenberechnung, BGF-Berechnung
Mieterlisten und Mietverträge bei vermieteten Objekten
Aktuelle Mieten und Angaben zur letzten Mieterhöhung
Aufstellung der Modernisierungen in den letzten 15 Jahren 
Vorgutachten    
Angaben über Gebäudehistorie, Mängel, Schäden, Leerstand
Angaben über ausstehende Erschließungskostenbeiträge und Abgaben

Bei Wohnungs- und Teileigentum werden zusätzlich benötigt:

Teilungserklärung inkl. Gemeinschaftsordnung und Aufteilungspläne
Wohngeldabrechnungen der letzten 3 Jahre
Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen

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Hubert U. Rau

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Welche Unterlagen sind für die Bewertung meiner Immobilie erforderlich?

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Der Kontakt mit Herrn Rau war von Anfang an sehr professionell und transparent. Durch die Gutachten konnten wir Immobilienvermögen gezielt und strategisch an unsere Kinder weitergeben. Das Finanzamt erkannte alle Gutachten von Herrn Rau an.

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