In folgenden Fällen wird ein vollständiges Verkehrswertgutachten zur Ermittlung des aktuellen Verkehrswertes gem. § 198 BauGB benötigt: • Erbschaft & Schenkung Für die Aufteilung in der Erbengemeinschaft und/oder als Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts gegenüber dem Finanzamt, wenn der steuerliche Standardwert zu hoch ist. • Scheidung & Zugewinnausgleich Zur gerechten Vermögensaufteilung; oft wird ein gerichtsfestes Gutachten benötigt. • Pflichtteils-, Abfindungs- oder Auseinandersetzungs­ansprüche Zur Bezifferung von Ansprüchen (z. B. unter Miteigentümer:innen, Erbbauberechtigten). • Zwangsversteigerung / Enteignung / Umlegung Zur Festsetzung oder Überprüfung von Entschädigungen bzw. zur Anfechtung von Werten. • Gesellschafts- & Bilanzzwecke Bei Sacheinlagen, Anteilsübertragungen, IFRS/HGB-Bewertungen oder Unternehmens­transaktionen mit Immobilieneigentum.

Um für staatliche oder auch gerichtliche Aufgabenstellung im Zusammenhang mit Fragen des Wirtschaftslebens qualifizierte Fachkräfte auszuweisen, wurde die öffentliche Bestellung eingeführt. Sie bescheinigt dem/der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, dass er/sie auf einem bestimmten Fachgebiet (z.B. Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken) besonders qualifiziert ist. Darüber hinaus wird ihm/ihr die persönliche Eignung zuerkannt. Zur Erlangung des Gütesiegels öffentliche Bestellung und Vereidigung ist ein aufwendiges Annahme- und Prüfverfahren zu durchlaufen. Die Beurteilung der Eignung und fachlichen Qualifikation erfolgt durch ein Prüfungsgremium, z.B. bei der zuständigen Industrie- und Handelskammer. Nach Erlangen der öffentlichen Bestellung und Vereidigung untersteht der Sachverständige der fortwährenden Aufsicht der die staatliche Aufgabe übernehmenden Bestellungskörperschaft. Hierzu zählt auch die im 5-Jahres-Turnus stattfindende Überprüfung der fachlichen Qualifikation. Der/die öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige hat seine/ihre Tätigkeit stets unabhängig und unparteiisch auszuüben. Daher werden öffentlich bestellte Sachverständige als Gerichtsgutachter bevorzugt beauftragt. Auch werden ihre Gutachten als Parteigutachten im Rahmen einer Rechtsstreitigkeit in der Regel anerkannt. Wer öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige beauftragt, erhält Sicherheit für unternehmerische, gerichtliche und private Entscheidungen. Dies hat den Gesetzgeber bewogen, die öffentliche Bestellung einzuführen. Die hervorgehobene Stellung der öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen wird auch in Gesetzen und der Rechtsprechung betont. So regeln die Strafprozessordnung in § 73 Abs. (2) sowie die Zivilprozessordnung in § 404 Abs. 2 ausdrücklich, dass, wenn für ein Gebiet öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige vorhanden sind, andere nur dann heranzuziehen sind, wenn besondere Umstände es erfordern.

Der öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige ist absolut neutral und damit unabhängig von Einflüssen einer Partei oder Seite. Seinen Gutachten und Auskünften wird deshalb bei privaten Auseinandersetzungen, bei Verkäufen, beim Finanzamt und vor Gericht hohe Glaubwürdigkeit zugerechnet. In der Regel fordern Finanzämter und Gerichte Auskünfte und Gutachten von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Darüber hinaus wird den Gutachten und Auskünften von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen hohe fachliche Qualität zugesprochen. Die Zugangsvoraussetzungen zur öffentlichen Bestellung sind hoch; die Prüfungen gehören zu den schwersten Deutschlands.

"Verkehrswert" ist nur ein anderes Wort für "Marktwert". Es ist der Preis, den ein vernünftig handelnder Marktteilnehmer unter Beachtung aller wertbeeinflussender Eigenschaften des Grundstücks, wie z.B. Größe, Lage, Bebauung, am Wertermittlungsstichtag zu zahlen bereit ist. In §194 Baugesetzbuch (BauGB) ist der Verkehrswert so definiert: Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Der Verkehrswert einer Immobilie ändert sich in Abhängigkeit von der Marktentwicklung am Immobilienmarkt. Es ist daher wichtig, den richtigen Wertermittlungsstichtag festzulegen und zu wissen, dass sich der Wert Ihres Hauses auch binnen weniger Jahre erheblich verändern kann.

Gemäß § 8 Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ... sind zur Verkehrswertermittlung folgende Verfahren heranzuziehen. • das Vergleichswertverfahren • das Ertragswertverfahren • das Sachwertverfahren Es kann ein Verfahren, es können auch mehrere Verfahren durchgeführt werden. Die Verfahrenswahl hängt u.a. von der Art des Wertermittlungsobjekts, dessen Nutzung und der zur Verfügung stehenden Daten ab. Das Vergleichswertverfahren ... basiert auf den für vergleichbare Objekte tatsächlich realisierten Kaufpreisen und wird häufig zur Bewertung von Eigentumswohnungen verwendet. Das Ertragswertverfahren ... wird meist bei Miets- und Geschäftshäusern zur Wertermittlung der Immobilie herangezogen. Hier werden die erzielbaren Mieterträge zur Ableitung des Verkehrswerts herangezogen. Im Sachwertverfahren ... wird vor allem die Bausubstanz und der Boden bewertet. Es eignet sich gut für Einfamilienhäuser.

Die Objektivität und Kompetenz eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen schafft eine hohe Akzeptanz bei Finanzämtern. Häufig akzeptieren Finanzämter nur Bewertungen von dieser Art von Sachverständigen.

Im Erbfall einer Immobilie sollte pro-aktiv gehandelt werden. Denn: Liegt erst der Bescheid des Finanzamts vor, kann zwar Widerspruch eingelegt werden, die Erbschaftsteuer muss aber zunächst in der veranlagten Höhe bezahlt werden. Dann wird kurzfristig ein Wertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen benötigt. Nur: diese Sachverständigen sind sehr gut ausgelastet und haben kurzfristig keine Zeit; die Uhr läuft also gegen den Erben. Es gilt: Werden Immobilien vererbt, sofort ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für das Finanzamt in Auftrag geben.

Das Finanzamt und/ oder Kapitalgeber und/ oder Anteilseigner achten genau auf die Wertansätze von Immobilien bei Transaktionen in oder aus dem Betriebsvermögen. Bei Einlagen in das Betriebsvermögen hängt von der Bewertung wesentlich die Höhe der Abschreibung und – bei einer Sacheinlage eines Anteilseigners – die Höhe und Werthaltigkeit der Einlage des einlegenden Anteilseigners und – bei Kapitalgebern - die Sicherheit für Ihre Forderung ab. Bei Entnahmen werden häufig hohe stille Reserven gehoben, die zu versteuern sind. Stellen Sie sich vor, es wird ein alter Bauernhof nach vielen Jahrzehnten wegen Aufgabe aus dem Betrieb entnommen. Mittlerweile wurde aus einigen Äckern Bauland. Hier geht es rasch um siebenstellige Summen. In all diesen Fällen sollte pro-aktiv gehandelt werden. Denn: Liegt erst der Bescheid des Finanzamts vor, kann zwar Widerspruch eingelegt werden, die Steuer muss aber zunächst in der veranlagten Höhe bezahlt werden. Dann wird kurzfristig ein Wertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen benötigt. Nur: diese Sachverständigen sind sehr gut ausgelastet und haben kurzfristig keine Zeit; die Uhr läuft also gegen Sie. Es gilt: Werden Immobilien aus einem Betriebsvermögen entnommen oder in einen Betrieb eingelegt, sofort ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in Auftrag geben.

Für die Gutachtenerstellung ... sind zahlreiche Informationen und Unterlagen erforderlich. Sie können die Fertigstellung Ihres Gutachtens beschleunigen und Kosten reduzieren, indem Sie uns möglichst viele Unterlagen mit der Beauftragung zur Verfügung stellen. Folgende Unterlagen werden in der Regel benötigt: • Aktueller Grundbuchauszug • Baupläne, Grundrisse, Schnitte • Baubeschreibung • Baujahr der Gebäude • Energieausweis • Wohnflächenberechnung, BGF-Berechnung • Mieterlisten und Mietverträge bei vermieteten Objekten • Aktuelle Mieten und Angaben zur letzten Mieterhöhung • Aufstellung der Modernisierungen in den letzten 15 Jahren • Vorgutachten • Angaben über Gebäudehistorie, Mängel, Schäden, Leerstand • Angaben über ausstehende Erschließungskostenbeiträge und Abgaben Bei Wohnungs- und Teileigentum werden zusätzlich benötigt: • Teilungserklärung inkl. Gemeinschaftsordnung und Aufteilungspläne • Wohngeldabrechnungen der letzten 3 Jahre • Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen